자영업 시작 할 때 알아야 할 상가임대차보호법 종합 안내: 상업용 임대차 보호법

상가임대차보호법이 상가 임차인과 집주인에게 어떻게 안정성을 제공할 수 있는지 알아보고 성공적인 계약 갱신 및 임대 조건을 위한 주요 고려 사항을 알아보세요.

자영업 상가 임대차 보호법

 

소개

많은 사람들이 자신의 집을 소유하는 것을 꿈꾸는 것처럼 자신의 상업용 부동산이나 건물을 소유하는 것도 꿈꿉니다. 임대형 부동산 매입을 통해 안정적이고 고정된 임대수익을 얻고자 하기 때문이다. 자영업자는 상업용 부동산을 구입하고 운영하는 것을 고려할 수 있지만 대부분은 소유보다 임대를 선택합니다. 한 장소에서 장기간 사업을 운영하거나 새로운 사업장을 열 계획이라면 상가임대차보호법(상업 임대차 보호법)을 숙지하는 것이 필수적입니다.

 

 

중요한 상가임대차보호법

상가임대차보호법은 자영업자의 비율이 높은 한국에서 특히 중요한 역할을 한다. 이 법은 상업용 건물에 대한 세부 규정을 마련하여 경제 활동의 안정성을 제공하는 것을 목적으로 합니다. 일반적으로 상업 계약은 2년 단위로 이루어집니다. 계약을 갱신하려면 임차인은 갱신 권한을 사용하거나 묵시적 갱신에 의존해야 합니다.

국가법령 자세히 보기

상가건물임대차보호법

암묵적 갱신

묵시적 갱신은 집주인이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 이내에 갱신 또는 계약 조건 변경 거부 의사를 전달하지 않는 경우에 발생합니다. 이 경우 계약은 동일한 조건으로 자동 연장된 것으로 간주합니다. 이때 계약서는 다시 작성하지 않아도 됩니다. 은행에서 돈을 빌리거나, 할 때도 기존 계약서만 가지고 가셔도 됩니다.^^ 

 

 

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계약연장기간

묵시적 갱신의 경우 계약이 2년이 아닌 1년 동안 연장된다는 점을 기억하는 것이 중요합니다. 상가임대차보호법에는 임차인이 계약 연장을 요청할 수 있는 갱신권이 포함되어 있습니다. 현재는 의무갱신 총계약기간이 10년으로 법이 개정되어 사업운영의 안정성을 높이고 있습니다. 그러나 이것은 집주인에게 불공평하다고 볼 수 있습니다. 따라서 공정성을 유지하기 위해 임대료 및 보증금 조정이 허용됩니다.

 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>

⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.

[전문개정 2009. 1. 30.]

 

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예외 및 제한 사항

상가임대차보호법은 일반적으로 자영업자에게 유리하지만 2018년 10월 16일 이후에 체결된 계약은 10년 기간을 보장하지 않는다는 점을 기억해야 합니다. 이 날짜 이전에 계약을 체결하고 5년을 초과한 경우에는 갱신권을 행사할 수 없습니다. 계약기간이 5년 미만일 경우 갱신이 가능합니다.

 

고임대 계약

또 한 가지 고려할 점은 전환 보증금이 일정 기준을 초과하는 고임대차 계약에는 상가임대차보호법이 적용되지 않을 수 있다는 점이다. 그러나 이러한 경우에도 갱신 권한을 행사할 수 있습니다.

 

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상가 권리금 관련 법률

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

 

 

 

 

 

 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외한다)

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

[본조신설 2015. 5. 13.]

 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 임차인과 신규임차인이 되려는 자가 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다.

[본조신설 2015. 5. 13.]

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임대료 규제

이 법은 또한 임대료를 규제합니다. 계약기간 동안에는 쌍방이 합의하지 않는 한 임대료 인상은 허용되지 않습니다. 인상이 합의된 경우 5% 이내여야 하며, 1년 이내에 추가 인상을 요청할 수 없습니다.

 

 

결론

상가임대차보호법을 이해하는 것은 한국의 상업용 부동산 세입자와 집주인 모두에게 중요합니다. 법은 공정성을 유지하기 위해 조정을 허용하면서 안정성과 보호를 제공합니다. 갱신 및 임대 조건에 대한 주요 고려 사항을 알고 있으면 안심하고 상업용 임대 시장을 탐색할 수 있습니다.

 

 

자주 묻는 질문

Q1: ​​상가임대차보호법이 무엇인가요?
A1: 상가임대차보호법은 경제활동의 안정을 도모하기 위해 상업용 건물에 대한 세부 규정을 규정한 대한민국 법률입니다.

Q2: 상가임대차보호법은 왜 중요한가요?
A2: 상가임대차보호법은 상업공간을 임대하는 자영업자 및 소상공인에게 안정을 제공하기 때문에 중요합니다. 계약 갱신, 임대료 조정 및 세입자 권리에 대한 지침을 제공하여 세입자와 집주인 간의 공정성을 보장합니다.

Q3: 묵시적 갱신이란 무엇입니까?
A3: 묵시적 갱신은 집주인이 계약 만료 전 6개월에서 1개월 이내에 갱신 또는 계약 조건 변경 거부 의사를 전달하지 않는 경우에 발생합니다. 이 경우 계약은 동일한 조건으로 자동 연장된 것으로 간주합니다.

Q4: 상가임대차보호법의 갱신권은 무엇인가요?
A4: 갱신 권한을 통해 임차인은 계약 연장을 요청할 수 있습니다. 갱신의무계약기간을 총 10년으로 법을 개정하여 사업운영의 안정성을 높였습니다.

Q5: 상가임대차보호법은 임대료를 어떻게 규제합니까?
A5: 법률은 계약 기간 동안 양 당사자가 동의하지 않는 한 임대료 인상을 금지함으로써 임대료를 규제합니다. 인상이 합의된 경우 5% 이내여야 하며, 1년 이내에 추가 인상을 요청할 수 없습니다.

Q6: 상가임대차보호법에 예외나 제한이 있나요?
A6: 예, 예외 및 제한 사항이 있습니다. 2018년 10월 16일 이후에 체결된 계약은 10년 기간을 보장하지 않습니다. 또한 상가임대차보호법은 전환보증금이 일정금액을 초과하는 고액임대차 계약에 대해서는 적용되지 않을 수 있습니다. 그러나 이러한 경우에도 갱신 권한을 행사할 수 있습니다.